Первичный рынок недвижимости (инвестирование в новостройку) – это отличная возможность приобрести квартиру в которой до вас никто не жил, в совершенно новом доме, обустроить ее как Вам угодно… и все это обойдется возможно даже дешевле, чем приобретение,например, «сталинки». Это все конечно Вам знакомо. Ну и что далее скажете Вы – где кроется подвох?
К сожалению все сказанное звучит слишком уж хорошо – все мы слышали или читали, что застройщики довольно часто затягивают сроки сдачи объекта и довольно часто меняют характеристику объекта инвестирования в сторону увеличения. То есть если говорить условно: вы заплатили за 40 кв.м., при сдаче объекта в эксплуатацию, по результатам итогового обмера, обнаруживается что площадь объекта составляет 45 кв.м. Застройщик конечно же потребует от Вас доплатить разницу и в случае Вашего упорства с передачей указанных денег Вы почти со 100% гарантией останетесь без правоустанавливающих документов на квартиру.
Законны ли подобные требования и действия застройщика?
Как Вы наверно знаете при приобретении заветной квартиры на первичном рынке недвижимости покупателем (приобретателем, инвестором) заключаются договора разных типов и видов – договор относительно участия в Фонде финансирования строительства (ФФС), купли-продажи имущественных прав, вступления в жилищно-строительный кооператив, договор совместной деятельности и т.д. Общей чертой всех названных договоренностей и собственно целью их заключения, является привлечение финансовых средств частных инвесторов. То есть: покупатель обязуется передать определенную денежную сумму (сразу или частями), а взамен за ним закрепляется, как правило, право на получение в будущем в свою собственность квартиры определенной площади (площадь объекта обязательно указывается в договоре). Названное право покупателя реализуется путем возникновения у застройщика обязанности передать в установленные договором сроки определённый законодательством перечень документов, необходимый для регистрации за покупателем права собственности на проинвестированную жилплощадь.
Следовательно – оплатив установленную сумму покупатель получает право на определенную квартиру конкретной площади.
Практически все названные выше договора имеют положение, согласно которого в случаи незначительного увеличения площади квартиры по результатам ее обмера при сдаче объекта в эксплуатацию покупатель обязуется доплатить денежную разницу.
Согласно норм ст. 509 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) обязательством есть правоотношение, в котором у одной стороны есть обязанность совершить или воздержатся от совершения действия в пользу другой стороны.
Пределы исполнения гражданских обязанностей устанавливаются законом или договором. Те случаи, когда физическое либо юридическое лицо может быть освобождено от исполнения гражданско-правовых обязанностей устанавливаются исключительно законом или договором.
Следовательно, права и обязанности, возникшие на основании заключенного договора обязательны к исполнению его сторонами — естественно если иное не установлено законом или договором.
Обязанность надлежащего исполнения обязательств установлена статьей 526 ГК Украины.
При этом правовые основания изменения условий договора его сторонами зафиксированы в статье 651 ГК Украины.
Следует также напомнить, что рассторжение или изменение договора производится в той же форме, что и заключенный договор. Но в случае существенного изменения договора покупатель имеет право не принять исполнение договора и отказаться от него (статьи 651 и 615 ГК Украины).
Анализируя названные нормы гражданского законодательства, типичные условия «инвестиционных договоров» на первичном рынке недвижимости, следует сделать вывод, что увеличение без согласия покупателя (инвестора) площади объекта инвестирования, установленного договором, не освобождает покупателя (инвестора) от обязанности уплатить увеличенную площадь на условиях договора, а застройщика – передать квартиру покупателю (инвестору), если он принял исполнение договора или требует его выполнения в судебном порядке.
То есть делаем следующий вывод — покупатель обязан оплатить разницу площади квартиры или отказаться от принятия исполнения договора. Застройщик при этом независимо от наличия доплаты за увеличение площади объекта от покупателя обязан передать квартиру покупателю.
Опытный юрист по недвижимости Зимин Сергей проведет комплексный, тщательный и в высшей степени компетентный анализ инвестиционной документации, исследует наличие серьезных проблем у застройщика с органами власти и кредиторами, проанализирует правильность и полноту оформления разрешительной документации у заинтересовавшего Вас застройщика. Это поможет Вам сохранить и защитить свои средства, законные права и интересы, а также оценить перспективы инвестирования / купли — продажи и возникновения каких-либо проблем или рисков в дальнейшем.