Юридичеcкая компания Варта
Твой надежный юридический советник и партнер
Блог Юридической компании Варта (Киев) Страница в Facebook Юридической компании Варта (Киев) Юридическая компания Варта (Киев) в Google+ Персональная страница Юридической компании (Киев) Варта в Живом Журнале Twitter Юридической компании Варта в Киеве Страница в ВК (VK) Юридической компании Варта в Киеве

Юрист по недвижимости об оценке залога

Yurist po nedvighimosti ob ocenke zalogaВ этой статье юрист по недвижимости расскажет по какой цене на данный момент должна продаваться залоговая недвижимость в случае когда банк начал процесс обращения взыскания.

Прежде всего отметим что банковская система в Украине переживает на данный момент пожалуй самый тяжелый период в своей истории. Банки, которые не имели «запас прочности» или попросту вели слишком беспечную и рискованную хозяйственную деятельность оказались на временной администрации. Более того, некоторые из них уже направлены регулятором — Национальным банком Украины на ликвидацию. Все эти кризисные процессы сопровождаются паническим, и зачастую проводимым с некоторыми нарушениями закона, взысканием проблемной задолженности с заемщиков.

Особое внимание банки уделяют заемщикам, чьи кредиты обеспечены недвижимым имуществом – квартирами, домами, земельными участками, зданиями и сооружениями. Это неудивительно – при реализации подобного объекта банк может получить довольно значительные денежные средства и «перекрыть» долг полностью. Правда сразу же возникает важный вопрос: за какую цену будет продана залоговая недвижимость?

Согласно действующих правовых норм обращение взыскания на объект недвижимости может проходить:

  • по согласованию сторон;
  • в судебном порядке.

При этом что в первую очередь делает банк когда наступила пора потребовать у заемщика все и сразу – совершенно верно многие скажут – обращается в суд с соответствующим иском.

Но мало кто знает что суд должен указать в решении при удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки. Разъясняем – в таком решении должно быть четко указано:

  • сумма которая подлежит оплате за счет предмета ипотеки;
  • характеристика ипотеки, на которую обращается взыскание;
  • специальные меры, которые должны быть приняты с целью охраны недвижимого имущества – предмета ипотеки;
  • способ, которым обращается взыскание на предмет ипотеки;
  • в случаи наличия – размер требований других кредиторов, которые должны быть удовлетворены за счет недвижимого имущества;
  • стартовая стоимость недвижимого имущества, которая будет применятся при его дальнейшей продаже.

Обычно при подписании договора ипотеки – залога недвижимого имущества устанавливается договорная стоимость предмета ипотеки. Такая стоимость зачастую сильно отличается от рыночной (реальной) стоимости объекта – безусловно мы все прекрасно осведомлены кому это выгодно. Так вот банкиры получив долгожданное решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки в котором, как правило, не обозначена конкретная начальная стоимость залоговой недвижимости с радостью и с большим рвением продает такую недвижимость по очень заниженной цене.

Такая цена довольно часто определяется на этапе исполнительного производства – банк предоставляет оценку имущества, которая значительно занижает стоимость залога.
В итоге заемщик и/или имущественный поручитель очень часто остаются без заложенной недвижимости и все еще с немалыми долгами перед банком.

Законная оценка залога – это как?

Если проанализировать нормы Закона Украины “Об ипотеке”, а именно статьи 43 указанного закона, то делаем следующий вывод — начальная цена реализации предмета залога должна быть установлена по согласию сторон или в решении суда, а если согласие не достигнуто — то на основании оценки недвижимого имущества.

Исходя из указанной нормы и анализируя нормы статей 38, 39, 43 указанного закона можно прийти к однозначному выводу: установление начальной цены предмета ипотеки определяется путем оценки такого предмета в ходе судебного разбирательства.

То есть делаем очень важный вывод – прежде чем суду выносить решение об обращении взыскания на залоговую недвижимость суд должен в обязательном порядке установить реальную стоимость залогового недвижимого имущества на основании специально проведенной оценки. При этом банк и заемщик вправе подавать суду результаты оценки, которая была проведена не позднее чем за 6 месяцев до вынесения решения суда.

С подобной позицией полностью согласен Верховный Суд Украины, который в своем постановлении от 27 мая 2015 года по делу № 6-61цс15 сделал аналогичный правовой вывод. А исходя из норм процессуального законодательства все суды на территории Украины должны привести свою практику в соответствие с указанным постановлением.

Исходя из изложенного если Ваше дело или кредит уже дошел до стадии судебных разбирательств – приглашаем к нам на юридическую консультацию.

Мы используем все правовые средства и действующую судебную практику для защиты Вашей недвижимости от претензий банковских учреждений.

Возможно Вам также будет интересно ознакомиться с нашими услугами по кредитным делам в статье адвокат по кредитам.

 
Оставьте свой номер и мы Вам перезвоним
Спасибо за обращение!

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Copy Protected by Chetans WP-Copyprotect.